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    與新房相比,購買二手房屋手續更復雜 這份二手房交易攻略請收好

    發布時間:2022-10-23 1:22:36    信息來源:新快報   

    與新房相比,購買二手房屋的手續更加復雜。日前廣州市房地產中介協會(下稱:協會)向記者透露,自2010年成立至今,協會共處理二手房交易糾紛案件逾2000宗,大部分糾紛是由于當事人不了解交易流程,以及部分中介公司在服務過程中不規范操作引起的。那么二手房的交易流程具體是怎樣的?時報記者帶讀者進行梳理。

     

    確認房屋情況 出售方共有人需達成一致意見

     

    出售房屋前,應了解廣州房屋限售的相關規定,確保房屋符合上市交易的規定。選擇已辦理“工商注冊和房地產中介機構備案手續”的正規房地產中介公司委托放盤,通過廣州市存量房網上交易系統與房地產中介機構簽署《房地產中介服務合同》,明確擬成交價格、委托時限、中介服務費等,并配合填寫《房屋狀況說明書》,如實提供房屋相關信息。

     

    如房屋仍有貸款未還清,還需提前向貸款銀行了解還貸手續、辦理時限、未償還貸款的金額,提前準備足夠資金辦理還貸手續。

     

    特別要注意的是,如果房屋為夫妻共有財產(注:不論房產證上是否有記載配偶姓名)或存在共有人,請務必與配偶或全部共有人達成出售的一致意見。

     

    此外,如房屋有租戶的,須通知租戶該房屋即將出售,詢問其是否有購買意向;如無購買意向,應與租戶簽訂放棄優先購買的書面協議;與租戶協商搬離時間及條件等。

     

    了解貸款細則 買房征信記錄或影響貸款

     

    對于購房者來說,應該了解廣州市房屋限購的相關規定,確保自身具備購房資格。如房款支付采用“按揭付款”方式,應提前了解本市住房信貸政策,確保自身具備貸款資格,個人的年齡、征信記錄、工資收入、銀行流水情況以及購買房屋的樓齡(建筑時間)過長、建筑結構等因素均會影響貸款額度及年限,甚至貸款申請不獲批。如申請住房公積金貸款,須不低于購房交易資金首付款的90%的金額納入資金監管范圍。

     

    選擇已辦理“工商注冊和房地產中介機構備案手續”的正規房地產中介公司咨詢及委托尋找合適的房源之后,與中介公司書面確定經紀服務的內容及完成標準、收費標準和支付時間,并明確提出對房源選擇的要求。

     

    簽約切記“面對面” 支付定金不超房價總額20%

     

    買賣雙方談好了價格后,很快就要進入簽約環節了。對于買家來說,記得要查驗《不動產權證》(或《房地產權證》)。查驗產權人版的《廣州市不動產登記查冊表》(也稱《產權查冊表》)。注意確認產權人信息及房屋自然狀況、是否存在查封、抵押限制轉移等情況。如有“共有人”,合同簽字時,全部的“共有人”均須在現場簽署合同。如產權人或共有人未到現場,買方應要求簽約人出示未到場共有人同意出售房屋的《公證委托書》。

     

    雙方簽約時,務必仔細閱讀合同(包括:中介服務合同、中介服務費確認書、房屋買賣合同等)的每一個條款。不明之處,可要求中介公司逐一解答。協會有關人士指出,合同所有條款不可留有空白。切勿在空白紙張上簽名。

     

    在簽署《房屋買賣合同》時,一定要買賣雙方“當面簽署”。非當面簽名的合同,無法判斷是否為當事人本人簽名;如非當事人本人簽名且未經當事人追認的,合同將不具備法律效力。

     

    簽約應在合同條款明確約定這些事項:房屋交易稅費由誰承擔;對于未繳交土地出讓金或未補繳應分攤共有建筑面積的(注:常見于房改房等),由誰承擔需補繳的相關費用;房屋存在抵押的由誰出資贖契、辦理贖契的期限等;合同中應明確房款支付節點(條件)或時間期限、支付方式等;如房屋有租戶,應如何處理;戶口遷出、學位是否占用;如需保留家私家電,須列明家私家電清單。

     

    簽約后到了支付定金的環節,協會提醒買家,定金支付比例,建議不超過交易總額的20%,超過部分不產生定金的效力。此外,支付定金后,務必要求賣方本人當面開具收據,并簽名。另外,定金務必支付給賣方本人,切勿支付給《公證委托書》中無代收房款權限的委托代理人或中介公司及經紀人。

     

    交接事項要“細心” 中介有義務協助辦理網簽手續

     

    中介公司促成交易后,中介機構有義務通過“廣州市存量房網上交易系統”,協助買賣雙方辦理存量房網簽手續!毒W簽合同》重要條款與此前簽署的《房屋買賣合同》應一致。通過報低網簽交易價格逃避稅費或報高交易價格騙取貸款,屬違規行為。簽訂《網簽合同》后,買賣雙方可通過廣州市存量房網上交易管理系統或微信小程序“廣州市商品房網簽”查詢網上交易進度。

     

    隨后,買賣雙方與銀行簽訂托管協議,約定托管資金的金額、存入日期,監管資金在達到約定的劃款條件(如遞件、完稅、過戶成功)后,銀行會依照托管協議約定進行交易資金劃付。如果交易不成功,銀行會在約定期限屆滿時,將監管賬戶內的資金返回買方賬戶。

     

    如通過中介機構成交的,可要求中介機構協助辦理房屋交接手續。交接時注意以下事項:通知賣方騰空房屋(如有租戶,通知租戶搬離),清點設備、房屋情況(如家私家電等);結清費用(如:物業管理費、水電煤氣、有線電視等);物業維修基金、有線電視、固話、寬帶等辦理過戶手續;戶口遷出(如有);雙方簽訂收樓確認書。


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